Автоматическое квитование сделок на валютных и денежных рынках с помощью Road Show1, размещение публикаций в специализированных изданиях. после заключения сделки на валютном или денежном рынке или сделки с обработки подтверждений, содержащих аналогичные инструкции.
История показывает, что в дореволюционной России операции с недвижимым имуществом, по сути, не отличались от нынешних. Недвижимость продавали и покупали, сдавали в аренду, закладывали. Владельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства или подавая объявления в периодические издания. Лицам, плохо ориентирующимся на рынке недвижимости, предлагали свои услуги посредники – комиссионерские конторы, прообразы современных риэлторских фирм. Они возникли в первую очередь как посреднические организации в сфере торговли промышленными и продовольственными товарами, а уже потом стали заниматься операциями с недвижимостью. Постепенно профессия торгового посредника-комиссионера становилась все более престижной. Появилось много руководств по организации такого вида деятельности, прославляющих «почтенную профессию» и сулящих «вечный заработок». Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не очень ленивый, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности, мог завести свое дело. Известно, что одна из первых справочно-комиссионерских контор появилась в Санкт-Петербурге в 1880 году и с самого начала осуществляла операции с недвижимостью. Это было время, когда в городе проблема с жильем ощущалась особенно остро. Контора осуществляла посреднические операции по сдаче и найму жилья. Постепенно накопив сведения о продаваемых объектах недвижимости, она принялась вовсю ими торговать. За совершение операции взимались 2% от общей стоимости объекта продажи – как с продавца, так и с покупателя, но только в случае, если сделка состоялась. Продавец недвижимости оплачивал корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в СМИ. Покупателю сведения о выставленных на продажу объектах предоставлялись бесплатно. Большое значение придавалось рекламе. Многие столичные и провинциальные издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «Очень дешево!» и «Желаю купить». С 1907 по 1914 год выходила специальная газета «Сборник спроса и предложения», печатавшая сведения о недвижимости всей России без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район в Петербурге, название пригорода или другого города. Подробно описывался объект, указывались размер земельного участка и сумма долга, если он был заложен. Заканчивалось объявление словами: «Более подробно узнать в конторе». Однако, как и сегодня, многие предпочитали действовать самостоятельно, без посредников. Такие люди размещали свои объявления в массовых журналах и газетах: «Санкт-Петербургские ведомости», «Деловой Петербург», «Биржевые ведомости». Зачастую объявления эти заканчивались словами: «Комиссионеров просят не приходить». Оказалось, что, несмотря не пропаганду «почтенной профессии», в глазах обывателей комиссионеры по торговле недвижимостью были просто спекулянтами, наживающимися на чужом добре. Развеять этот стереотип, пожалуй, - не такое уж простое дело и для современных риэлторов... В отношении одной из профессий говорится: «Пока есть волосы – будут нужны парикмахеры». Безусловно, пока есть воры – нужны будут полицейские, пока живы люди, нужны будут пекари, и, конечно же, пока люди живут в домах, специалисты по недвижимости будут востребованы на рынке труда. Наверное, многие вспоминают о подвигах Геракла или о приключениях Ясона, чьи похождения стали сюжетами древнегреческих мифов. Мифы существуют и в наш просвещенный век. Миф первый: агент по недвижимости – это навязчивый молодой человек, пристающий к прохожим на улице. Этот миф возник потому, что многие связывают риэлторство с мошенничеством. Не секрет, что на рынке жилья, в том числе среди риэлторов, активно действует криминал. Цена сделки по купле-продаже жилья и другой недвижимости в зависимости от площади, этажа, планировки, района, иных условий может составить от нескольких десятков до многих миллионов рублей. Используя правовую неосведомленность граждан, мошенники заключают соглашения с гражданами об отчуждении на крайне невыгодных для них условиях и даже лишают их законного жилища без каких-либо денежных компенсаций. Известно, что даже работающие в правовом поле риэлторы часто свои правоотношения с клиентом оформляют в виде агентского договора с собственной минимальной нечеткой ответственностью. Но, как говорится, частности не должны заслонять основного, а в нашем исследовании, что риэлторство – это серьезный бизнес, имеющий право на существование. Причем, как показала практика, любая афера с недвижимостью обязательно сопровождается хотя бы одной новой (свежеиспеченной) фирмой. Поэтому больше доверия вызывают фирмы, созданные до февраля 2002 г., имеющие лицензии… Следует поинтересоваться выпиской из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц (ЕГРЮЛ). Эту выписку можно получить в налоговой инспекции самостоятельно (обычно - в течении недели). Как гласит один из законов Паркинсона: «хотите узнать реальное положение дел в фирме – посетите ее туалет». Поэтому ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке и требует расчет наличными. Следует учитывать, что агентства недвижимости – это серьезные компании, состоящие из нескольких подразделений: отдела вторичного жилья, отдела коммерческой недвижимости, аренды, продажи новостроек, продажи элитного жилья, отдела загородной недвижимости. Конечно, все эти структуры есть только в крупных компаниях. От 70% до 90% от общего числа всех сотрудников составляют агенты по недвижимости. Их работа очень отличается в зависимости от сферы деятельности. В то же время крупные агентства недвижимости проводят жесткую политику как в отношении клиентов, так и в отношении партеров по сделке. У них довольно жесткие условия с постоянным референом «не хотите - не покупайте, придут другие, а делать вы будете так, как нам надо». Агент, занимающийся вторичным рынком жилья, работает с частными лицами. В его обязанности входит поиск клиентов, установление контакта с противоположной заинтересованной стороной, и результатом его усилий должна быть сделка. Он присутствует на каждом этапе – от осмотра квартиры, оформления документов до совершения сделки и заключения акта передачи. Агенту приходиться общаться с очень разными людьми, которые, приняв решение о покупке или продаже квартиры, порой не знают, чего же они хотят в самом деле. От его умения выслушать, понять, сопереживать, уговорить, подбодрить, разрешить между разъезжающимися родственниками конфликт, напрямую зависит результат, поэтому наибольшего успеха в этой сфере добиваются люди, ориентированные на общение. Работа агента по нежилой недвижимости несколько отличается. Ему тоже приходится много встречаться с людьми. Но в роли клиентов здесь выступают юридические лица, поэтому отношения меду агентом сотрудниками компании, обратившейся к услугам агентства, устанавливаются более формальные, и требования, предъявляемые к складу, магазину или офису, формулируются четко и конкретно. Не говоря уже о том, то агент, занимающийся коммерческой недвижимостью, работает совсем с другим пакетом юридических документов. Особая тема – новостройки. Ими занимаются так называемые девелоперские фирмы. Часть сотрудников отделов новостроек работает только с корпоративными клиентами. Они добывают те самые квартиры, которые потом выставляют на продажу у строителей или организаций, получивших их по взаимозачетам. Другая часть трудится непосредственно на объекте. Так называются дома, построенные недавно на окраинах Москвы. Задача у этих агентов очень сложная. Им нужно уговорить покупателя купить квартиру именно в их агентстве в условиях жесткой конкуренции, когда на объекте работают несколько компаний, и при равных ценах и качестве товара – квартиры. Тем более, с 1 октября 2005г. вступили в силу нормы исключительного представления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах. В то же время с кого застройщики будут требовать готовые площадки не ясно. До принятия данных норм муниципалитет по заявке потенциального застройщика подбирал земельный участок и путем выпуска постановления (выбора земельного участка) зарезервировал его на три года за просителем. Солидные фирмы «набрали» земли под строительство на многие годы вперед и на аукционе им делать нечего. Многие полагают, что это удар по девелопменту. Миф второй: свободный график работы. Трудно сказать, что у агентов по недвижимости свободный график работы. Точнее было бы сказать, что они имеют возможность самостоятельно определять свой режим работы. Самые успешные агенты трудятся с 8 утра до 9 вечера без выходных. Но в риэлторском бизнесе, действительно, каждый человек сам определяет свою нагрузку в зависимости от своих материальных запросов. Однако, все агенты обязаны один день, часто это раз в неделю, дежурить в офисе на телефоне и отвечать на звонки потенциальных клиентов, откликнувшихся на рекламные объявления. Также раз в неделю, а в некоторых компаниях и чаще, происходят встречи агентов с руководителями звеньев или отделов. На этих планерках обсуждается текущая работа по сделкам и договорам, разбираются какие-то ситуации, решаются организационные вопросы. Кроме того, каждый агент отчитывается перед своим непосредственным начальником о своей деятельности. Миф третий: агентами по недвижимости становятся неудачники. Существует точка зрения, что в риэлторский бизнес приходят от безысходности люди, которые не смогли найти применения своим силам и знаниям в других сферах. Безусловно, есть агенты по недвижимости, которые в прошлом были врачами, сотрудниками НИИ и библиотекарями. Но, скорее, этот факт говорит в их пользу. Поняв, часто уже в солидном возрасте, что их труд оценивается не так, как им хотелось бы, они смогли изменить свою жизнь. Неудачник не может заниматься риэлторским бизнесом, потому что он никогда не совершит сделку. Никто не доверит ноющему, неуверенному в себе человеку решение такого важного вопроса, как, например, покупка квартиры. Как показывает жизнь, лучшими агентами по недвижимости, работающими на вторичном рынке жилья, становятся учителя, психологи и люди других профессий, где главная составляющая – общение и ориентированность на человека. Очень хороших результатов в риэлторском бизнесе добиваются военные в отставке. Люди, пошедшие армейскую службу, имеют высокую внутреннюю самодисциплину. Это очень важно для агента, когда необходимо самостоятельно без принуждения со стороны руководства организовать свой рабочий день и, самое главное, строить так свою жизнь всегда, а не только тогда, когда предвидится хорошая сделка. Охотно на работу в агентства недвижимости принимают выпускников технических вузов. У них хорошо развито системное мышление, им свойственны отличные аналитические способности. Ведь работа агента очень трудоемка и даже интеллектуальна. Ему необходимы хорошие юридические знания, он должен владеть большим объемом информации. Но это вовсе не значит, что дорога в риэлторский бизнес людям без высшего образования закрыта. Наоборот, амбициозные, целеустремленные, общительные обладатели только аттестата об окончании школы имеют все шансы стать хорошими агентами по недвижимости. Обычно работодатели устанавливают возрастной ценз не моложе 20 лет для агентов по недвижимости, для работы в риэлторском бизнесе необходимо хорошее знание жизни и людей. А молодежи иногда свойственен максимализм в отношениях и поверхностное представление об устройстве общества. Миф четвертый: свободное плавание. Бытует мнение, что отношения между работодателем и агентом по недвижимости ограничиваются только финансовыми вопросами. Это совсем не так. К каждому новому, не имеющему значительного профессионального опыта сотруднику прикрепляется наставник. Более того, компания обеспечивает всех агентов необходимыми первичными материалами и брошюрами. Все агенты в обязательном порядке проходят тренинги, посвященные юридическим вопросам и технологиям самого бизнеса, после чего они сдают экзамен на профпригодность. Миф пятый и последний: сколько не работай, а нормальных денег на процентах не заработаешь. Этот миф опровергается российской действительностью. Известно, что доход агента, занимающегося продажей и покупкой квартир, колеблется, как правило, от 30% до 50% от конечной прибыли. У специалистов, отвечающих за коммерческую недвижимость, ставка ниже, но здесь и другие объемы. Сотрудники отделов новостроек, работающие на объектах, получают фиксированную сумму от каждой сделки и в некоторых компаниях еще и оклад. Конечно, раз в несколько лет продаются здания стоимостью в несколько сот тысяч долларов. Тогда агент может спокойно ехать на Канары или покупать виллу. Директор по персоналу АН Инком Е.В. Перепелица в этой связи справедливо отмечает, что риэлторский бизнес предоставляет реальную возможность для многих людей, особенно без высшего образования или с образованием, не востребованным сегодня на рынке, получать достойное вознаграждение за свой труд1. Как показывает опыт, от начала работы агента до первой сделки, то есть получения первого дохода, проходит срок в среднем от одного до трех месяцев, поэтому на это время новичкам придется рассчитывать на чужую финансовую помощь или на личные сбережения. В редких случаях перспективным агентам на первых порах выплачивается стипендия. Хочется верить, что теперь некоторые мифы о работе агента по недвижимости развеялись, и кто-то решит попробовать себя в этом бизнесе. По мнению специалистов, рынок недвижимости – та самая «несушка», которая «золотые» яйца исправно и стабильно приносит многим. И действительно, суммы оборотов денежных средств здесь достаточно велики, хотя операции с недвижимым имуществом отражаются органами статистики в официальных отчетах довольно – таки скромно, по 2 – 4 позициям, например, средняя заработная плата, численность работающих. В какой-то части бюджет федерального и местного уровней обеспечивается прибыльностью и стабильностью риэлторских агентов. Именно этим определяется финансово-хозяйственное благополучие и конкурентность таких фирм по цене и качеству. Возможно поэтому устоявшийся, достаточно сбалансированный и саморегулирующий сегмент российского рынка, на котором работают операторы по недвижимости, до сих пор не подвергался пристальному вниманию наших законотворцев. Тому свидетельство – факт, что несколько раз Государственная Дума отклоняла принятие закона «О риэлторской деятельности». Российским риэлторам досталась нелегкая задача. Свободный рынок жилья появился немногим более десяти лет назад. За это время сменились целые эпохи в правовом обеспечении риэлторской деятельности: от полной юридической неразберихи к формированию элементов цивилизованного рынка недвижимости. Сейчас наблюдается тенденция отхода государства от регулирования данной деятельности. Эта функция переходит к профессионалам в лице саморегулируемых общественных объединений. В самом риэлторском бизнесе сложилась своеобразная иерархия – кто-то занимается куплей- продажей новых квартир, другой работает на вторичном рынке жилья, третьи занимаются арендой нежилых помещений и операциями с землей. Любая сделка должна соответствовать законодательству. Она должна иметь набор определенных «правовых признаков» или «свойств», которые позволяют ее отличить от явлений, сходных со сделкой и правильно оценить правовой эффект. В противном случае она будет недействительной. При этом роль риэлтора, как добросовестного посредника, крайне важна. Основной деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон непосредственно во время ее заключения, а также государственной регистрации прав и денежных расчетов между сторонами. В своем стремлении упорядочить права граждан на недвижимость от случаев мошенничества законодатели ранее вводили лицензирование риэлторской деятельности. Нормативное закрепление этого содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлторской деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23/XI 1996 г. № 1407. Согласно этому документу под риэлторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени и за свой счет в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Сам термин «риэлтор», т. е. человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимого имущества появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака ассоциации риэлторов. А. А. Батяев отмечает, что риэлторская деятельность представляет собой предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, осуществляемую самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с непринадлежащими им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это и деятельность по оказанию прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое)2. Мы также можем добавить, что это еще и перестройка, и перепланировка жилого помещения. Сегодня стабильность работы риэлтора обеспечивается самим рынком. Растет благосостояние населения, люди стремятся к улучшению жилищных условий, стремятся вложить деньги во что-то надежное, чем являются квартиры и дома. Практически любой может научиться теории и технологии работы с недвижимостью. Но не все так просто. Ведь это, прежде всего, работа с людьми, причем в стрессовой для них ситуации. Следовательно, риэлтор должен быть общительным, понимающим, коммуникабельным, выдержанным человеком, обладают навыками логично размышлять, систематизировать информацию, анализировать ее, устанавливать и развивать контакты, отношения с людьми. Риэлтор должен знать законодательство, проявлять умение ориентировки в нормативно-правовой базе, работе с документами. Он должен любить свою работу, быть опрятным, энергичным, оптимистичным и стрессовоустойчивым. Для того чтобы стать успешным риэлтором, нужно быть активным, незамедлительно принимать правильные решения, обладать быстрой реакцией. В Вашем сознании не должно быть преград, то есть не должно быть ничего невозможного. Следует позитивно воспринимать новую информацию, признавать свои ошибки и всегда двигаться только вперед. Приведем пример работы страхового агента, деятельность которого аналогична деятельности агента по недвижимости. Так страховому агенту в период интенсивного обучения, которое производится учебным центром страховой компании (за счет обучающегося) выдается сертификат, и одновременно с ним внушительная и изящно оформленная деловая папка с набором документов и множественных методических материалов. Собственно документы – суть контрактных условий с таблицами расчетов, величины страховой премии в зависимости от сроков и размера страхового покрытия при наступившем страховом случае. В прекрасно полиграфически оформленных брошюрах даются практические советы предварительной беседы, позволяющей установить контакт, вызвать у потенциального клиента интерес к теме беседы. В методических материалах приводятся конкретные варианты телефонной беседы, позволяющей агенту достаточно быстро адаптироваться к тематике разговора и определиться с основной терминологией и понятиями в достаточной мере, чтобы искушенный клиент немедленно оценил в нем знатока финансовых операций. Особо подчеркивается, что для беседы с агентом, учитывая актуальность проблемы, лучше всего пригласить жену, близких. Если встреча назначена – это уже успех агента. Сценарий личной доверительной беседы, по подробности инструктивного материала (в нашем случае данных о цене строительных материалов, их доставки, земельных участков) адекватен сценарию отличной пьесы в драматическом театре, рассчитан на часовую беседу. Агент страховой фирмы начинает свое повествование издалека – о трудностях жизни, инфляции, общей проблеме накопления капитала и лишь затем, ссылаясь на уважаемых и достойных людей, которые с ним имели дело, переходит к сущности предложений. В методических материалах, выдаваемых агенту, тщательно и в вариантах расписывают рекомендуемые термины, обороты речи, которые должны быть положены в основу беседы. Указываются даже действия по артистическому открыванию и закрыванию рекламной папки с документами. Так, для убедительности повествования о житии текущем и об обеспечении в старости агент схематически, максимально доступно, изображает пояснительные схемы и рисунки, наглядно демонстрирующие этапы жизни человека, его финансовые достижения, особенности и простоту предполагаемого метода накопления капитала, выгодность его по сравнению с обычным пенсионным обеспечением. Все рекомендуемые варианты рисунков и схем приведены в инструкции. Действует правило: «Деньги не должны лежать мертвым грузом». Этот тезис «красной нитью» проходит через всю беседу. Лишь после достижения убедительного соглашения с собеседником о необходимости и полезности накопления капитала агент ненавязчиво приходит к мысли о бренности существования, напоминает о возможности несчастного случая, преждевременной или естественной смерти и в заключение обосновывает необходимость личного страхования, страхования жизни, которое предлагает его страховая компания. Инструкция не разрешает агенту требовать с клиента суммы платежей, превышающих десять процентов его чистого дохода. Клиенту внушается мысль, что не он выбирает компанию, а она его. Беседа завершается в двух вариантах: - всегда, независимо от исхода беседы, агент стремится получить максимально возможную информацию о новых потенциальных клиентах из круга знакомых клиента. Это важный психологический фактор. Заключив контракт о страховании, клиент, чтобы не быть одиноким в содеянном и в опасении стать посмешищем в случае неудачи, стремиться навязать аналогичную сделку своему знакомому; - в случае неудачи и отказа от подписания контракта, агент, не допуская драматизма, должен смягчить формы отказа, уважительно договориться о том, что этот отказ не категорический, чтобы клиент подумал, ненавязчиво установить дату следующей встречи через некоторое время, текст заключительной речи агента весьма тщательно отрабатывается и составляется весьма уважительно в целях сохранения имиджа фирмы. Главный тезис при этом следующий «не клиент плох тем, что не купил, а агент плох тем, что не уговорил его купить». Рынок недвижимости быстро развивается, профессия риэлтора становится все более перспективной. Большинство агентств недвижимости в настоящее время расширяются, в средствах массовой информации все чаще можно встретить предложение о приеме на работу. Настоящий профессионал всегда найдет контакт с клиентом. Риэлторские фирмы могут заниматься различными видами предпринимательской деятельности. Так Ж. А. Морозова полагает, что ими могут являться: - оценка недвижимости; - организация конкурсов и аукционов по продаже недвижимости; - проведение различных налоговых консультаций; - оказание посреднических услуг в сфере операций с недвижимостью; - сдача в аренду ранее выкупленных объектов коммерческой недвижимости; - реализация предметов залога недвижимости совместно с банковскими структурами; - расселение домов, попавших, например, в санитарную зону федеральной автодороги; - купля-продажа квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья, в других домах; - покупка и продажа частных домов и строений в городах и сельской местности и т. п.3 Предпринимательство – это инициативная, самостоятельная деятельность, имеющая своей целью получение дохода или какой-либо выгоды. Синоним понятия «бизнес». Бизнес (английское) – «дело, занятие». Бизнес – это система ведения дела. Бизнес – это создание продукции, нужной людям. Бизнес – это работа. Бизнес – это система, которую мы создали сами для удовлетворения наших желаний. А. В. Боровских и В. П. Буянов дают определение предпринимательской деятельности, которое наиболее близко к понятию предпринимательства, данного в Гражданском кодексе РФ. Они считают, что предпринимательство – инициативная, самостоятельная, осуществляемая от своего имени, на свой риск, под свою имущественную ответственность деятельность граждан, физических и юридических лиц, направленная на систематическое получение дохода, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг4. Предпринимательство преследует цель повышения имиджа, статуса предпринимателя. Стоит ли заниматься предпринимательской деятельностью? Что выгоднее, удобнее и спокойнее – вкладывать собственные средства, время и нервы в развитие своего бизнеса или поступить наемным рабочим в готовую фирму и зарабатывать себе на хлеб с маслом тем, что хорошо умеешь делать? Готового ответа на эти вопросы нет и, наверное, никогда не будет. Ведь в отличие от знания своего дела, умения хорошо работать предпринимательство предполагает и заставляет решать его массу дополнительных вопросов, нести ответственность не только за себя, но и за тех людей, которые пришли к Вам работать. Мировой опыт показывает, что открыть свое дело даже в тех странах, где есть государственная поддержка, стремятся далеко не все: по оценкам специалистов – не более 50% трудоспособного населения. Некоторым намного проще работать от звонка до звонка, заниматься только тем, в чем хорошо разбираешься, а все проблемы производства оставить решать своему хозяину. Став же предпринимателем, вы должны будете решать сотни дополнительных вопросов, совершенно не связанных напрямую с той деятельностью, которой будет заниматься риэлторская фирма. Если вы все-таки решили зарабатывать себе на жизнь риэлтором, то надо начинать с получения официального статуса, т. е. зарегистрироваться в качестве предпринимателя. От выбора оптимальной формы регистрации будет зависеть и вся Ваша дальнейшая деятельность, в том числе – налоги и отчетность. На сегодняшний день предпринимателем можно стать, если: - зарегистрируешься в качестве индивидуального предпринимателя (предпринимателя без образования юридического лица); - создашь коммерческое юридическое лицо. То есть создашь организацию, которая имеет в собственности, хозяйском ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам за это имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Риэлторские услуги могут осуществляться в виде деятельности: - в качестве агента или поверенного; - в качестве брокера; - в качестве дилера; - в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами; - по организации торговли недвижимым имуществом; - по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование; - по доверительному управлению недвижимым имуществом; - по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. Основным показателем профессионализма и надежности риэлтора всегда будет являться факт возвращения клиента к тому агенту, который не просто помог ему в решении «квартирного вопроса», а внимательно и с пониманием относился к его условиям и, в результате работы с которым, он совершил выгодную, юридически грамотно оформленную сделку в относительно короткие сроки. Трудно не согласиться с тем, что в любой сфере профессионализм определяется соответствием ожиданий клиента в отношении желаемого результата, и тем, насколько в полном объеме ему была оказана помощь. Каким же должен быть риэлтор, чтобы можно было назвать его профессионалом в своей деятельности? Какие критерии использует клиент работодатель для оценки его как специалиста? Какие препятствия придется ему преодолевать и что входит в круг решаемых им вопросов? Попытаемся ответить на эти вопросы и составить портрет профессионала – агента по недвижимости. Реклама – это неличные формы платных коммуникаций, осуществляемые определенным источником финансирования, предназначенная для неограниченного круга лиц и использующая каналы распространения информации с целью формирования и поддержки интереса к идеям и услугам риэлторской фирмы. Существует много различных взглядов на рекламу. Самые критические из них утверждают, что реклама нужна недобросовестному предпринимателю лишь для того, чтобы заморочить голову клиенту и дорого продать ему недоброкачественные услуги или товар. Сторонники рекламы настаивают на том, что реклама лишь показывает потребителю товар «лицом», помогая ему решить проблему выбора способа оптимального удовлетворения своих потребностей. Без рекламы риэлторским фирмам было бы сложно найти клиентов. Каждый риэлтор желал бы личного общения с потенциальным клиентом, но организовать это очень сложно, трудоемко и дорого. Поэтому данные фирмы обращаются по различным каналам распространения информации для размещения в них своего обращения к потребителю. Любая рекламная компания, в частности, и для риэлторов, обычно всегда преследует конкретные цели (продвижение компании на рынок недвижимости, информирование о совершении сложных видов сделок с недвижимостью, доведение до заинтересованных лиц сведений о вариантах сделок с недвижимостью и т. д.) и соответствует стратегии фирмы. Существуют следующие виды рекламы: - платная, в средствах массовой информации; - в газетах бесплатных объявлений; - наружная расклейка; - рассылка по почте и факсом; - рассылка по почтовым ящикам клиентов; - реклама среди знакомых, родственников, сослуживцев; - хаотичная; - адресная (возле потенциальных клиентов). Как правило, компании по недвижимости прибегают, выбирая рекламные носители, в основном к размещению рекламы в печатных изданиях, на растяжках и щитах, в телефонных и иных информационных справочниках, в листовках, на изделиях, сувенирной продукции, карманных календарях и т. д. Реклама в риэлторстве необходима с использованием новых информационных технологий, электронных средств. Обычно используется новостная лента на сайтах WWW, специализированных информационных агентств, электронная почта, телевидение. Но рекламой, как показывают несложные подсчеты в INTERNET, пользуются от силы 5% населения, да и к тому же в основном это молодые люди. Реклама предполагает повторение наиболее важных коммерческих подходов, эффективное их объявление, чтобы удержать интерес клиента необходимо разнообразить информацию, следуя убеждению, что такие слова как «бесплатно», «прямо сейчас», «экономия», какими бы затертыми они не казались – до сих пор сохраняют свою силу, притягательность и ценную значимость. Особую ценность представляют такие слова и фразы, рождающие мысленные образы. Откажитесь от выражения «комфортабельный дом», а следует указывать «уютное жилье». В рекламе для клиента всегда должна содержаться информация о том, что покупатель (продавец) должен сделать. В каждом объявлении должны быть конкретные и позитивные инструкции. Призыв купить должен быть выражен мощно, и четко сочетаться со стимулом к немедленному совершению действия. Этот стимул может быть даже осязаемым - в виде предложения скидки, торга. Глаз автоматически привлекают небольшие строчки, разделенные на короткие абзацы. Набранные жирным шрифтом подзаголовки подталкивают глаз к продолжению чтения, притягательны. Ваша реклама обязательно должна быть обращена не ко всем вообще, а к конкретной личности. К примеру, дается объявление «Вы сэкономите 1000 долларов на покупке недвижимости у нас». Уже один этот заголовок вызывает прямую заинтересованность и рекламное объявление с таким заголовком трудно не заметить. Наряду с текстовым и изобразительным решением важное значение для эффективности рекламы имеет и цветовое оформление. Цвет может привлекать, отталкивать, вселять чувство спокойствия и комфорта, а может и тревожить. Следует также иметь в виду, что ничто так быстро не распространяется как дурная репутация. Правильно сформированное мнение позволяет активно «эксплуатировать» имидж. Приобрести его нелегко, а потерять совсем несложно. Авторитет не делается в одночасье, а нарабатывается во времени и нелегким трудом. Честность выше прибыли, поэтому уважающая себя, заботящаяся о своем имидже компания, берет за правило не браться за сомнительные криминальные операции. Процветание компании по недвижимости реально. Многие лично в этом убедились и успешно действуют на этом сегменте рынка. В общении с клиентом акцентируйте внимание его на том, что каждое агентство имеет свой базовый процент за оказание риэлторских услуг. Заявленный процент будет естественно, понижен, например, при проведении альтернативной или двойной сделки. В случае самостоятельной купли - продажи недвижимости клиентом агентство лишь оказывает юридическую помощь при оформлении сделки, что значительно понижает процент оплаты или задействует механизм фиксированной суммы. Так, по спорам о базовых ставках арендной платы за муниципальное рекламное место, следует рассмотреть результаты иска ООО «РПК Преум» от 22.07.2004г. к Мерии г. Череповца. В решении арбитражного суда указано: в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 18.07.95 № 108-ФЗ «О рекламе» распространении наружной рекламы в городских, сельских поселениях и на других территориях допускается при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. За выдачу разрешений на распространение наружной рекламы с учетом требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, взимается плата в порядке и в размере, устанавливаемых соответствующим органом местного самоуправления по согласованию с соответствующими органами, указанными в данном пункте. При этом размер платы не должен превышать величину расходов на проведение работ по выдаче разрешений на распространение наружной рекламы, определению мест ее распространения и контролю за состоянием наружной рекламы и технических средстве стабильного территориального размещения. Ссылка заявителя на пункт 2 статьи 14 Федерального закона «О рекламе» в обоснование своих требований несостоятельна, так как в соответствии с указанной нормой определяется плата за выдачу разрешения на распространение наружной рекламы исходя из величины расходов на проведение работ по выдаче разрешений, тогда как оспариваемым постановлением устанавливается базовая ставка за 1 квадратный метр информационной части рекламоносителя в месяц при заключении договоров аренды на муниципальные рекламные места. Согласно пункту 3 статьи 14 Федерального закона «О рекламе» распространение наружной рекламы путем установки на территории (в том числе на территориях памятников культуры, ритуальных объектов, охраняемых природных комплексов), здании, сооружении или ином объекте, а также определение размера и порядка внесения платы за распространение указанной рекламы осуществляется на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на имущество, если законом или договором не предусмотрено иное в отношении лица, обладающего вещными правами на имущество, и при наличии разрешения, предусмотренного пунктом 2 данной статьи. В отличии от пункта 2 статьи 14 указанного Закона, где устанавливается порядок выдачи разрешений органом местного самоуправления как властным органом в сфере административных правоотношений, в пункте 3 статьи 14 Закона регламентируются гражданские правоотношения рекламораспространителя собственником территории или объекта, на которых устанавливается наружная реклама. Таким юридическим лицом может выступать как юридическое или физическое лицо, так и субъекты гражданского права, указанные в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе муниципальные образования. Заявителем не представлены доказательства несоответствия постановления в оспариваемой части Федеральному закону «О рекламе», подтверждающие нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности указанным нормативным правовым актом. При таких обстоятельствах требования ООО «РПК «Профи» удовлетворению не подлежат7. Следует рассмотреть самый сложный, но и самый важный элемент анализа риэлторской или девелоперской фирмы через их явно навязчивую, явно манипулятивную и агрессивную рекламу. Известно, что средства для похудения рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин – совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Этот трюк применяется и на рынке недвижимости и девелопмента, где воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел», разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используется уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждение солидности и надежности фирмы, ссылок на уважаемых лиц, или институты власти). Так, если кампания рекламирует свои обещания квартир ветеранам перед днем Победы, различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает) финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых акций», а также участие в политических партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы – всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться. Кризис 1998 года сильно отразился на динамике развития рынка недвижимости, который качественно изменился. Произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости. Риэлтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества. При представлении интересов клиента по договору на оказание услуг, риэлтор фактические и юридические действия осуществляет в соответствии с законодательством и со своими обязательствами по договору. Риэлтор при встрече с клиентом обязан: 1) подтвердить свой риэлторский статус; 2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности; 3) заключать с клиентами письменный договор на оказание услуг; 4) информировать потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики; 5) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки; б) представлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др. Риэлтор не должен предпринимать действия по предоставлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны. При продаже собственности, которой он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится. Без полномочий клиента риэлтор не вправе рекламировать объекты недвижимости. За противоправные действия органов государственной власти риэлтор не несет ответственности. Риэлтор, при представлении клиента принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними. Риэлтор может, но не обязан: - давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству; - предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования. От риэлтора не требуются специальные знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Если риэлтор желает заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских услуг с продавцом, то он вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимость объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора. На первой встрече с клиентом риэлтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или договору поручения. Риэлтор, который действует от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором. Риэлтор, принимающий решение о размещении сообщения о продаже, аренде или обмене недвижимости, должен уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение. Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора. После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиентов продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора. Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки, или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и с согласия всех сторон сделки. В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца - покупателя зафиксированного в предварительном договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ (части 1, 2, 3 в редакции от 30.12.2004 года). Риэлтору необходимо сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента. Разглашать конфиденциальную информацию клиента можно в следующих случаях: - на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или решению суда; - когда риэлтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления; - когда риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении. Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором или действующим законодательством. Риэлтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему: - о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами для проведения сделки в возможно короткие сроки; - о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обоих сторон. Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риэлторами, и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риэлтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства. Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т. д.), желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг. Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом. На рынке риэлтора часто называют брокером, агентом или поверенным. Разберемся в этих понятиях. Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизинг объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество. По мнению А. А. Батяева и И.А. Дубровицкой, брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее двухлетнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью. Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество8. Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельностью на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером. Риэлторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представить его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Так при продаже квартиры часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо жилое помещение (приватизируется и отчуждается) без ведома владельца (нанимателя). Следует заметить, что возникновение права совместной собственности возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако законом о приватизации установлены специальные нормы, в силу которых возникновение совместной собственности было возможным иметь и на основании договора. Характерно, что при заключении договора приватизации граждане предпочитали совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могли возникнуть у них в будущем. А проблема заключалась в том, что законом даже не было установлено каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации. Таким образом, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, не поставив в известность остальных собственников. Федеральным законом от 15.05.01 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации» из ч. 1 ст. 2 исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только с долевую собственность. Интересно, что для имущества, которым совместно владеют супруги, установлено правило, по которому супруг, который продает или отчуждает общую недвижимость, должен представить покупателю и регистратору согласие другого супруга на сделку. Причем нотариально заверенное, без которого сделка не будет зарегистрирована. Когда же совместная собственность возникает при приватизации, такого правила нет. Права участников совместной собственности фактически не защищены. Разделить общее имущество участников совместной собственности и выделить чью-то долю можно только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество. То есть после установления долевой собственности. Без этого никто не может составить завещание, подарить или продать свою долю. Как определить долю каждого, решается через соглашение участников или в суде. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют. Бывают, однако, и случаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают квартиру в доме, недавно завершенном строительством, но не сданным в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях в зависимости от содержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком, собственником риэлтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента. Если клиентом риэлторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства. При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риэлтора должно быть разрешение клиента (потребителя) риэлторских услуг, которое выдается своему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риэлтором указанных действий. В противном случае риэлтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента. При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), которая также требует определенных материальных затрат. 1. 8. Страховая деятельность риэлтора. Первоначальные формы страхования возникли в глубокой древности. Еще в рабовладельческом обществе были добровольные соглашения, в которых можно различить черты современного договора страхования. Самые древние правила страхования, дошедшие до нас, изложены в одной из книг Талмуда. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. В связи с этим А.А. Батяев и И.А. Дубровская утверждают, что приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, то для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии16. В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, по мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской, являются «своего рода локомотивами его цивилизованного развития»17. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Случаев страхования прав на недвижимость в России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. Тем не менее, идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. В основном страхуется ответственность риэлтора, подобно тому, как в Америке страховалась ответственность «расследователя». Тем самым, косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное: гарантии «добросовестности» риэлтора могут лишь одно измерение - денежное. Согласно проекту Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагалось обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000 кратный, установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливать законодательство о страховании и Федеральный Закон «Об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов». Страхование фирмой своей профессиональной ответственности должно осуществляться в целях защиты третьих лиц. Оно будет проводиться на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственности исполнителей формы при оказании брокерских услуг, которые повлекут за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам, которых может быть причинен ущерб. В Законе Российской Федерации от 27.XI.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»18 (с изменениями, внесенными федеральными законами от 31. 12. 1997 г. №157 – ФЗ, от 20.XI.1999 г. № 204 – ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31 – ФЗ, от 25. 04. 2002 № 41 – ФЗ) дается определение страховых посредников. В соответствии со ст. 7 названного Закона страховые агенты – физические или юридические лица, действующие от имени страховика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями. Страховые брокеры – юридические лица или физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке в качестве предпринимателей, выполняющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя или страховщика. Страховые брокеры обязаны направить в Федеральную службу России по надзору за страховой деятельностью извещения о намерении выполнять посредническую деятельность по страхованию за 10 дней до начала этой деятельности. К извещению должна быть приложена копия свидетельства (решения) о регистрации брокера в качестве юридического лица или предпринимателя. Правовое положение агентов и брокеров различно. Страховой агент является представителем компании, выступает от ее имени и осуществляет свою деятельность в рамках представленных ему полномочий, получая соответствующее вознаграждение. А определение страхового брокера может быть изложено в следующей редакции: «юридические и физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от имени и на основании поручений страхователя либо страховщика, либо от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика». 1. 9. Правовая форма риэлторской деятельности. 11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями и дополнениями от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 года; 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 года; 2 ноября 2004 года). Там в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно. Мы полагаем, что лицензирование риэлторской деятельности необходимо. Это первый шаг на пути к цивилизованному рынку недвижимости. Во всем мире эта процедура существует и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестация брокеров отдана на откуп общественной организации - национальной ассоциации риэлторов CШA. В Европе и в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы. В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности, либо восстановления государственного лицензирования. Противники сертификации делятся на два типа: 1) против сертификации и против лицензирования (очень малая часть); 2) против сертификации и за лицензирование. Голоса последних слышнее всего. Типичный отзыв: «Сертификат - простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия - это совершенно другое дело». Бытует мнение, что получение лицензий не вызывало ранее (до 2002 года) никаких затруднений. Между тем для получения лицензирования нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом нынешних сторонников ведения лицензирования. Всем поднадоели нынешние конторки, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства. Где основным аргументов в переговорах агенты считают свой громкий голос. Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. Идея же создания гражданского общества никого в России не волнует. Конечно, когда власть насильно раздает гражданские свободы, их приходится, скрепя зубами, брать. Пока что власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу в рынок государство не устанавливает, необходимо учиться работать в новых условиях. Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников. Для получения статуса риэлтора необходимо создать коммерческое юридическое лицо, основная цель деятельности которого является извлечение прибыли. Выступая учредителем и становясь владельцем риэлторской фирмы, вы принимаете на себя обязанности высшего руководителя. Вы сами, либо совместно со своими соучредителями решаете, чем организация будет заниматься, определяет пути его развития, формируете трудовой коллектив, осуществляете контроль за его деятельностью, распоряжаетесь доходами. Но условием получения статуса риэлтора, хотя в настоящее время это не определено и считается нашим предположением, является участие в непосредственном управлении этой организацией в качестве высшего исполнительного органа (директора, генерального директора) либо его заместителя (начальника управления и т. п.). Индивидуальный предприниматель - риэлтор - это по существу то же самое, что и юридическое лицо. Эта форма позволяет заниматься практически всеми видами деятельности, иметь в собственности любые средства производства, покупать и арендовать помещения, иметь свой расчетный счет в банке, заключать договора и т. д. В чем же отличие этих двух форм риэлторства? Как уже было сказано, юридическое лицо имеет обособленное имущество на самостоятельном балансе и отвечает им по своим обязательствам. То есть имущество принадлежит юридическому лицу. Предприниматель - учредитель не является владельцем этого имущества, он владеет им опосредованно через владение самим юридическим лицом. В отличие от юридического лица, индивидуальный предприниматель - риэлтор сам владеет имуществом, оно является его личным, в том числе и оборотные средства, то есть деньги, которые лежат у него в сейфе, кошельке и которые он может использовать на любые, в том числе и на свои личные нужды. Никого не волнует, куда индивидуальный (частный) риэлтор тратит деньги, как использует имущество. Его обязанность - отчитаться перед государством за свою деятельность, за правильность и законность совершенных им действий, показать полученную прибыль и заплатить налоги. Понятно, что для так называемого риэлтора не существует таких понятий, как баланс, обособленное имущество. Так какую форму выбрать? Рассмотрим две формы в сравнении. Главное отличие - материальная ответственность. Так, частный риэлтор несет ответственность всем своим личным имуществом, отвечает перед партнерами, государством, кредиторами своим гаражом, квартирой, дачей и так далее вплоть до личных вещей за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Учредитель (участник, акционер риэлторской фирмы) несет ответственность только в пределах своего вклада в уставной (складочный) капитал коммерческой организации. Другой немаловажный фактор, особенно для начинающих риэлторов, наличие необходимого количества материальных средств для открытия своего дела. Если затраты на аренду, оборудование практически всегда одинаковы как для риэлтора - юридического лица и риэлтора - частника, то цена регистрации отличается на порядок. Далее, отчетность, налоги. В 90-х годах частный риэлтор должен был зафиксировать все доходы и расходы, подтвержденные документально, найти разницу между ними, то есть чистую прибыль, и за вычетом различных льгот, пособий. Заплатить единственный налог - подоходный. Вся документация и отчетность заключалась в ведении специальной тетради, куда записывались все приходы и расходы. Количество налогов затем прибавилось с введением налога на добавленную стоимость (НДС), который приходилось высчитывать при каждой операции. Тем не менее, на сегодняшний день отчетность частного риэлтора намного меньше, чем отчетность в фирме, которая отчитывается не менее одного раза в квартал. Подробно о налогообложении мы поговорим позже, а на вопрос кто платит меньше налогов - юридическое лицо или индивидуальный риэлтор, не совсем корректен. Меньше платит тот, у кого лучший бухгалтер. Действуя в рамках закона, существует много возможностей минимизировать налоги: упрощенная система налогообложения, приобретение патента, набор на льготных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров), проплата денег в период, когда предприятию это наиболее выгодно и т. д. Необходимо еще учитывать, что оставшаяся прибыль после уплаты налогов риэлторской фирмой принадлежит не риэлтору, учредителю юридического лица, а самому юридическому лицу. Для того чтобы воспользоваться ими на свои личные нужды, риэлтору необходимо принять решение о выплате дивидендов, а с полученных денег, т. е. с полученного дохода, заплатить подоходный налог. Вот только после всего этого риэлтор с полным правом может «выйти из тени» и идти в магазин. Для индивидуала - риэлтора процесс отказа от продолжения предпринимательской деятельности элементарно прост. Причем существуют два пути: временная приостановка деятельности и окончательный отказ от продолжения своей деятельности. В том и другом случае пишется заявление. При временной приостановке оно подается в налоговую инспекцию вместе со свидетельством о регистрации и хранится там до тех пор, пока у Вас опять не возникнет желание заняться сделками с недвижимостью. Во втором случае необходимо будет сняться с учета во всех фондах, где состояли на учете, налоговой инспекции и подать заявление в регистрирующий орган. Процесс закрытия юридического лица - риэлторской фирмы сложнее. Иногда по стоимости это дороже, чем его открытие. Процесс и порядок действий прекращения деятельности юридического лица прописан в законах и по времени может занимать более одного года. В процессе закрытия деятельность фирмы будет досконально проверяться за последние три года. Следует обратить внимание, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ (ст. 50 ГК РФ). Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, а также сделки, совершаемые с нарушением полномочий. Сделки с пороками воли и волеизъявления совершаются при несоответствии волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле. Их можно разделить на сделки, совершенные без внутренней воли, и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. К сделкам с пороками содержания можно отнести все сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства. Этот признак является общим основанием для признания недействительной любой дефектной сделки. Но Гражданским Кодексом особо выделяются сделки, нарушающие основы правопорядка и нравственности. Основания для признания сделки недействительной должны иметь место при ее совершении. Таким образом, порок любого или несколько элементов сделки, то есть их несоответствие действующего законодательского, приводит к ее недействительности. Недействительности сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта. В зависимости от дефектного элемента недействительные сделки разделяются на виды. Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. ГК РФ устанавливает для них различные правовые основания и последствия: В литературе оспариваемые сделки оспоримые сделки характеризуются как относительно-недействительные, а ничтожные как абсолютно-недействительные. Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. «Оспоримость означает, прежде всего, что сделки его пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели ввиду при их совершении, но вместе с тем им свойственны определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности. … Для признания этих сделок недействительными, в суд, по основаниям, указанным в законе (ст. 173, 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ), могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона», отметил Ф. С. Хейфиц.34 Для сделок юридических лиц ГК РФ предусматривает два устава недействительности сделок: превышение пределов социальной правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ); превышение полномочий лица (уполномоченного органа юридического лица), осуществляющего сделки от имени юридического лица (ст. 174 ГК РФ). Эти сделки называют «пороками субъекта». В ст. 173 ГК РФ указано «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществлявшего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности».35 Правоспособность юридического лица определяется тем, что оно может иметь права и обязанности в соответствии с целями деятельности, предусмотренными в его учредительных документах. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь права и нести ответственности, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом. Наличие в договоре традиционного указания на то, что представитель юридического лиц, заключая договор, действует на основании устава, в судебной практике расценивается как свидетельство того, что другая сторона знакомилась с текстом устава, чтобы выяснить, имеются ли у соответствующего руководителя полномочия на заключение договора. Формальная констатация обязанности сторон, вступающих в договорные отношения, тщательно изучить учредительные документы друг друга, приобретает противоположный смысл: добросовестная сторона порой должна доказывать, что не имела возможности ознакомиться с учредительными документами другой стороны. В ст. 183 ГК РФ отмечено, что «при отсутствии полномочий у «представителя» действовать от имени юридического лица или при превышении таких полномочий сделка признается заключенной от имени и в интересах «представителя». Если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. Таким образом, Закон допускает замену предварительного уполномоченного последующим одобрением. В целях охраны прав тех лиц, с которыми совершена сделка, не получившая одобрения того, от имени и в интересах кого она была заключена, без полномочия или с превышением его, в законе предусмотрено, что она считается действительной и заключенной от имени и в интересах свершившего ее лица. Однако, как подчеркивается в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «в случаях превышения полномочий органом юридического лица при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского Кодекса Российской Федерации». В ст. 174 ГК РФ определено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки в которой совершается сделка и при ее совершении лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Следует отметить, что лицо, подписывающее договор по доверенности, не является стороной сделки, но лишь действует от имени стороны по договору и никаких прав и обязанностей по сделке (договору) у него не возникает. Поэтому обоснованным будет требование другой стороны, при заключении договора, представить ей возможность ознакомиться с текстом доверенности, срок которой не должен превышать трех лет. В случае, когда в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи. Если доверенности выдана в порядке передоверия, она должна быть заверена нотариально ( п. 3 ст. 187 ГК РФ). Заслуживает внимания Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.11.2005г., в котором указано, что «суд признал недействительным договор купли-продажи, посчитав его заключенным с нарушением п. 2 ст. 18 ГК РФ, т.к. он подписан лицом, которое являлось одновременно представителем обеих сторон в сделке. При этом суд не учел, что органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях и п.3 ст. 182 ГК РФ в данном случае не подлежит применению».36 Для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение – лицензия. Перечень таких видов деятельности предусмотрен в ст. 17 Федерального Закона от 08 августа 2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Принятие исполнительным органом организации или его представителем решения осуществлять деятельность без соответствующего разрешения (лицензии) приведет к признанию судом, согласно ст. 173 ГК РФ, недействительными всех сделок, сопутствующих такой деятельности. Более того, юридическое лицо, осуществляющее коммерческую деятельность без лицензии, может быть ликвидировано. В главе ГК РФ ничтожными названы сделки, недействительные по основаниям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 170-172 ГК РФ. М.И. Брагинский относит к ним сделки, предусмотренные в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина от правоспособности, дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничение права участника полного товарищества знакомиться с документацией по ведению дел товарищества), п.3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества), п.2 ст.77 (соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества), п.2 ст.188 (соглашение об отказе в любое время представляемого от отмены выданной доверенности), п.2 ст. 146 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п.2 ст. 401(соглашение об ограничении размер ответственности должника по договору присоединения).37 В ст. 168 ГК РФ указано, что « ... сделка е соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения». Из того следует, что несоответствие закону или иному правовому акту не всегда влечет за собой ничтожность сделки. Закон, регулирующий определенные виды отношений, может предусмотреть оспоримости заключаемых не соответствующих ему сделок. Могут быть установлены и другие последствия несоответствия данному закону или акту. В этих случаях действует норма закона или соответствующего правового акта. Заслуживает внимание выраженная на этот счет точка зрения Л.Эннекцеруса, что поскольку сделка ничтожна, она не может стать действительной и впоследствии (не может избавиться от порока): добросовестное приобретение на основании такого (ничтожного) распоряжения не пользуется защитой.38 Согласно мнение К. И. Скловского, основание ничтожности сделки, предусмотренное ст.168 ГК РФ включает составы, имеющие различную природу. Во-первых, сюда относятся прямые летальные запреты на совершение чех или иных сделок (на пример купля-продажа государственного имущества помимо порядка, предусмотренного законодательством о приватизации). Во-вторых, под действие ст.168 ГК приходится отнести и ненормативные публичные запреты (арест, наложенный судом и т.п.). В-третьих; наконец, по основаниям ст.168 ГК являются ничтожными сделки по отчуждению чужого имущества, поскольку гражданский кодекс РФ не допускает возникновения собственности от неуправомоченного отчуждения.39 Далее К.И. Скловский отмечает, что само нарушение запрета, установленного законом, всегда исключает добросовестности любой из сторон сделки, ведь добросовестность касается лишь незнания фактов, а не закона. ГК РФ предусматривает норму для определения недействительности сделки, совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности (ст.169ГК РФ). В то же время, отсутствие в ГК РФ понятия «основы правопорядка и нравственности» изменяет применение данной статьи судебной практикой. Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые являют «основы правопорядка». В ст. 170 ГК РФ указано, что недействительными являются мнимые и притворные сделки. Мнимой называется сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые условия. Притворная сделка также является мнимой, но она прикрывает другую сделку, которую стороны действительно имеют в виду и желают совершить. Эта сделка часто бывает противозаконной, поэтому ее прикрывают законной притворной сделкой. Так купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Договором о совместной деятельности прикрывают государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника. Никаких правовых последствий мнимая сделка не порождает. Устанавливая ничтожность притворной сделки, закон оставляет возможность признания действительности той сделки, которую стороны имели ввиду. Если ее совершение не противоречит закону, она порождает все права и обязанности, регулирующими данный вид сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества, являются различного рода нарушения правил поведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены. К сожалению, последствия совершения мнимых и притворных сделок ст. 170 ГК РФ не установлены. Это не значит, что в отношении этих сделок надлежало принять п. 2 ст. 167 ГК РФ. Особенность этих сделок состоит в том, что заключившие их физические и юридические лица не собираются ничего по ним передавать и ничего не передают, а поскольку исполнения не было, единственной санкцией за их совершение может быть признание их недействительными. Согласно ст. 171 ГК РФ недействительными являются сделки, совершенные недееспособными гражданами. Гражданин, признанный судом недееспособным вследствие психологического расстройства, не может совершать сделок. От его имени сделки совершает его опекун. Если он сам совершает сделку, то такая сделка ничтожна. В этом случае закон предусматривает двойную реституцию, т. е. восстановление прежнего состояния, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации. Более того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный его реальный ущерб, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Вместе с тем, ничтожная сделка может быть реанимирована в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства. Так, по требованию опекуна она может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Анализируя содержание п. 2 ст. 171 ГК РФ Ф.С. Хейфец отмечает: «законодатель уже не в первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признать сделку действительной. Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота»40 Согласно п.4 ст. 26 ГК РФ, при наличии достаточных оснований, суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителей, либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами (кроме случаев приобретения ими дееспособности в полном объеме). Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 18 лет, ничтожны. К таким сделкам применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим п.1 ст.171 ГК РФ. ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст.178). Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК РФ понимает заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности использования ее по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Последствием сделки, признанной недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, является двухсторонняя реституция, если возвращение в натуре невозможно возместить в деньгах. «Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.» Все сгруппированные основания признания сделки недействительной относятся к так называемым «порокам воли», такие сделки являются оспоримыми. Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого выгоду. Насилие заключается в непосредственном физическом воздействии на потерпевшего и близких ему людей. Анализ действующего законодательства свидетельствует, что для признания сделки кабальной, необходимо наличие трех признаков: тяжелое положение субъекта, крайняя невыгодность для него условий и осознание этих обстоятельств. Тяжелым следует признавать такие обстоятельства, которые вынуждают лицо совершить сделку на невыгодных условиях. Если у субъекта есть возможность для совершения аналогичных действий на более выгодных условиях, и он их не использует, то обстоятельства совершенной сделки нельзя признать тяжелыми. Для отнесения обстоятельств к тяжелым, необходимо учитывать отсутствие возможной – получит то, на что лицо рассчитывало, совершая сделку, социальный статус лица, его имущественное положение, обстановку совершения сделки. Кабальные сделки возможны и в отношении юридических лиц. Так, суд по одному из них указал: «исходя из смысла ч.1 ст. 19 ГК РФ для признания недействительности кабальной сделки необходимо наличие двух взаимосвязанных факта: нахождение лица, совершившего сделку в тяжелых условиях, и совершение сделки на крайне невыгодных условиях».41 Сделка, совершенная в сфере предпринимательства, не может быть признана кабальной, так как предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском, и совершение сделок с целью систематического получения прибыли не характеризуется наличием экстремальной ситуации в указанном в ст. 179 ГК РФ понимании», отмечает Ю.П. Егоров.42 Таким образом, к числу оспоримых сделок ГК РФ относит: - сделки, совершенные представителем или исполнительным органом юридического лица с превышением полномочий ими (ст. 174 ГК РФ); - сделки несовершеннолетних старше 14 лет и граждан, ограниченных в дееспособности, совершенные без согласия родителей или попечителей этих лиц (ст. 175, 176 ГК РФ); - сделки, совершенные представителем юридического лица, находившемся в момент совершения сделки в состоянии, не способном понимать значение своих действий или руководить им (ст. 177 ГК РФ); - сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и стечения тяжелых обстоятельств (ст.178-179 ГК РФ); К ничтожным относятся: - сделки, заключенные вопреки предписаниям об обязательном соблюдении нотариальной формы сделки и ее регистрации (ст. 165 ГК РФ); - сделки, не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст. 18 ГК РФ); - сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); - мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ). Если в законе отсутствуют конкретные указания на ничтожность или оспоримость той или иной сделки, признаваемой недействительной, следует обратить внимание на наличие или отсутствие указания (являющегося своего рода ключом для определения ничтожности или оспоримости) на признание сделки недействительной судом. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не порождает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, с самого начала ее совершения. Оспоримая сделка, по общему правилу, так же недействительна с момента ее совершения. Но если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, то она признается недействительной с момента вынесения решения суда. Так, ГК (ст.168) установил, что все сделки по общему правилу являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом. Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки. В основном подлежат доказыванию вопросы, связанные с наличием воли и правильным ее отражением в волеизъявлении, либо наличие или отсутствие согласия опекуна или попечителя на совершение сделки. Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган невправе объявлять оспоримую сделку недействительной. Если иск о признании оспоримой сделки не предъявлен в течение установленного законом срока исковой давности, то сделка считается действительной. Иной характер имеют ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна изначально, ее порок настолько серьезен, что не требует установления этого факта судебным или иным органом. Поэтому, при установлении порочности какого-либо из элементов ничтожной сделки, любой орган, гражданин или организация вправе потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки. Иногда недействительной оказывается не вся сделка в целом, а лишь какое-то из ее условий. Закон предусматривает, что недействительность сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ) Таким образом, решающим является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Спор об установлении обстоятельств ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может возбудить любое заинтересованное лицо. Требование о признании недействительной оспоримой сделки и о применении последствий недействительности могут заявить только те лица, которые указаны в законе в зависимости от вида сделки и основания недействительности. Это могут быть, например, лица, чьи права нарушены в результате совершения сделки (п.1 ст.177, п.1 ст.349 ГК РФ); заинтересованные лица (п. 1 ст.449 ГК РФ); законные представители (п.1 ст.175, п.1 ст.176 ГК РФ); учредитель юридического лица, контрольные органы (ст.173 ГК РФ) и так далее. Различны сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Требования же по оспоримой сделке могут быть предъявлены в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, либо со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Таким образом, для ничтожной сделки установлен несудебный порядок признания; любое заинтересованное лицо может требовать в суде применения последствий ее недействительности; ничтожная сделка действительна с момента совершения; срок исковой давности ее составляет три года. Для оспоримой сделки установлен судебный порядок признания; ограниченный круг лиц, имеющих право требования по спорам; уменьшенный срок исковой давности в один год; оспоримая сделка недействительна с момента совершения либо, по решению суда, на будущее время с момента вынесения решения. Представляет интерес мнение Л.А. Новоселовой относительно использования института недействительности сделок. Она отмечает, что «каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений – это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается…. Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его изменением. Может быть и то, и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, применять направо и налево, как дубли – не это цель гражданского права, и не это цель недействительности сделок. Мы считаем, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Таким образом, мы порядок не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка, оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами…».43 2. 4. Понятия и виды сделок с недвижимостью. Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля – основание сделки. Правом оценивается только изъявленная воля. Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение прав и обязанностей. « Они опосредствуют динамику отношений», указывает Р. О. Халфина. Она отмечает, что «если заключен договор найма жилого помещения», но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом».44 А. Д. Корецкий обращает внимание на следующие изъяны в дефиниции (определении понятия) сделки. Первый состоит в том, что любая сделка вопреки определению ст. 153 ГК РФ состоит не из одного, а из целой совокупности поведенческих действий. Второй изъян заключается в том, что в дефиниции законодатель смещает смысловой акцент на субъективный момент – намерение сторон породить юридические последствия; правоприменительная же практика придает большое значение объективному моменту – соблюдение условий действительности сделки и, прежде всего – ее соответствие закону. При более пристальном анализе обнаруживаются и другие дефекты дефиниции сделки. Например, ст. 153 ГК РФ в качестве сделок рассматривает только действия граждан и юридических лиц, но есть еще иностранные граждане, лица без гражданства, Российская Федерация, муниципальные образования, предприниматели без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства. Они не названы в качестве субъектов, чьи действия могут рассматриваться как сделки, хотя их сделкоспособность ни у кого не вызывает сомнения.45 Как не вспомнить слова Декарта «Определяйте значение слов, и вы избавите свет от половины его заблуждений». Согласно ГК, стороны свободны в выборе того или иного способа выражения воли, они могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон. Основное разграничение сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости). Ничья воля здесь не присутствует, завещатель единолично определяет условия завещания. Поэтому редакцию ч. 2 ст. 154 ГК РФ, где отмечено, что эта сделка происходит: «в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон …» следует признать не совсем удачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так, доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако для реализации отношений необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить своими односторонними сделками обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или в соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах. Двухсторонней сделкой признается сделка, в которой участвует согласованная воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что «термины «сделка» и «договор» имеют двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.», указывает М.И. Брагинский.46 Сделка по отношению к договору выступает как более общее (рядовое) понятие: их соотношение определяется формулой «любой договор – это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями. Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что он будет прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную – это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии если о получит право а открытие чебуречной. Возможность или невозможность наступления обязательств, в зависимости от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие относится к будущему, если он наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны могут установить срок, в течение которого условие наступает или не наступает. Статья 157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим. По соотношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается. С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется так же передача имущества. Сделки различаются также по степени с основаниями, по которым они возникли. В подавляющем большинстве сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского «кауза» - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. «способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы: 1) для условий деятельности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для ее содержания ( п. «и» ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон» указывает М.Н. Илюшина.47 В ст. 158 ГК РФ предусмотрено две формы сделок: устная и письменная. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая или нотариальная, предусматривается для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не может рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве. Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки. Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как «дополнительные требования», а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении. Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для того, чтобы сделка была подписана не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется. Главным последствием нарушения требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов). Запрет использования свидетельских показаний распространяется на случай, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, отмечает М. И. Брагинский, «если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (т. е. кредитный договор не заключал) другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания».48 Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание), несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность. Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения. Сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), порядок производства которой мы рассмотрим в специальной главе. 2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ). История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – синонимы. Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления. Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка. В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения.
Работа в агентстве недвижимости: Пример должностной инструкции Правила поведения риэлтора при заключении договоров и проведении сделки. корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в СМИ. Но, как говорится, частности не должны заслонять основного, а в нашем.
Ознакомительная подписка на журнал управление персоналом Дело в том, что наш мозг — это особый механизм, и после переговоров (а. Вот также и вам можно пользоваться цифрами при заключении сделки. и мое руководство не разрешит мне разместить вашу рекламу по такой выгодной цене».
С переходом на SWIFTNet — новую технологию SWIFT, основанную на использовании протокола IP, предоставляющую широкие возможности финансовым организациям содержать единую техническую инфраструктуру, — у пользователей появилась возможность доступа ко всем службам SWIFT. Такие термины, как SWIFTNet FileAct, SWIFTNet Cash Reporting, SWIFTNet Exceptions and Investigations, SWIFTNet Accord, для большинства специалистов кредитных организаций, использующих инфраструктуру SWIFT в своей работе...
БРОКЕР Посредник при заключении сделок, анализирует рынок (товаров. Впоследствии психологи в области рекламы объяснят, почему один текст уставы, инструкции, технику ведения коммерческих переговоров, организацию. во-первых, специалист бэк-офиса ведет журнал регистрации сделок.
Основная цель нашего коммерческого предложения – стимулирование постепенно подводя их к подписанию договора и совершению сделки. В заключение мы бы хотели дать Вам несколько советов относительно. Подписка на наш журнал – это услуга, облегчающая трудную работу.
